Jingyi Editorial
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近日，张杰、谢娜两位知名明星‘跳单事件’持续发酵，引起众多网友热议，该事件不管真假，有错吗？
“跳单”行为亦称为“跳中介”，是指买受人或出卖人已经与中介（公司）签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。然后我们以张杰、谢娜跳单事件举例。他们的行为是否认定跳单。
案例：
2月7日，一房产经纪人H爆出明星张杰、谢娜夫妇在购买上海一处6000万豪宅时，为躲中介费而“跳单”，H表示，张杰、谢娜曾于2019年6月21日和22日两次在其带领下看房，而后以不喜欢该房为由不再购买。但之后H发现，张杰夫妇其实是私下联系房东并购买了该房源，以此避开超百万的中介费。目前，经纪人H已准备起诉房东以及买家谢娜、张杰夫妇。2月8日，张杰夫妇就此发布律师函否认H所述，并称其涉嫌造谣诽谤，“H先生”的偷拍行为严重侵犯了张杰与谢娜的肖像权与隐私权。
一、如何认定是否构成“跳单”
需要从四个方面判断：
一是中介机构的委托权限，是一般代理还是唯一代理；
二是中介机构是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行居间义务；
三是委托人是否利用了该信息与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；四是委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的主观恶意。
如以上4点都具备，即可认定为“跳单”。经中介H介绍，网签的这套二手房的中介，和该套房子的卖家，是同一家公司的子公司。如果该房源同时在两家中介上架，则不属于代售的房源。在经过对比后选择其中一家，不构成“跳单”。
二、若认定为“跳单”，将承担何种责任
法律上，“跳单”行为属于不诚信行为和违约行为，应承担违约责任。根据《民法典》第九百六十三条规定：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。而我们延伸到中居间合同。
三、什么是居间合同
（一）居间合同含义：又称“中介服务合同”。是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。
（二）居间合同的定义：根据《中华人民共和国民法典》的规定：
“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”因此，所谓居间，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。
（三）居间人的义务：
1、报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
2、忠实义务。居间人应当如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息。
3、负担居间费用的义务。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
4、隐名和保密义务。在媒介居间中，如果当事人一方或双方指定居间人不得将其姓名或商号、名称告知对方，居间人就负有不将其姓名或商号、名称告知对方的义务，这就是隐名义务，这种居间又称为隐名居间或隐名媒介。是否允许公开自己的名称和姓名是居间合同当事人的权利，因此，无论是委托人还是其交易相对人，都可以指定居间人不得将其姓名或名称告知其相对人。那么，居间人在交易双方订立合同之中或之后都应履行隐名义务。居间人对在为委托人完成居间活动中获悉的委托人的商业秘密以及委托人提供的信息、成交机会、后来合同的订立情况等，应按照合同的约定保守秘密。居间人如违反隐名和保密义务致使隐名当事人或委托人受损害的，应承担损害赔偿责任。
5、介入义务。居间人的介入义务是指在隐名居间中，在一定情形下由居间人代替隐名当事人以履行辅助人的身份履行责任，并由居间人受领对方当事人所为的给付的义务。居间人承担介入义务与居间人的隐名义务是一致的，是为了保证隐名当事人保持交易秘密目的的实现。居间人仅在一定情形下负有介入义务，并不享有介入的权利。换言之，只有在保护隐名当事人利益的前提下，才有居间人的介入义务，而不存在居间人基于特定情形主张介入的权利问题。
（四）居间合同注意事项
保密约定
如委托人需要保密要做出居间人的保密约定在签订居间合同时，若委托人要求居间人不得将其姓名或商号、名称告知对方。则应在居间合同中体现出来。此时，居间人就负有对委托人信息保密的义务。居间人在交易双方订立合同之中或之后都应履行保密的义务。居间人如违反该义务致使委托人受损害的，应承担损害赔偿责任。
支付条件
只有当居间人促成合同成立时，居间人才能要求委托人支付报酬。
居间活动费用承担的问题
当居间人促成合同成立时，居间活动的费用由居间人来负担。但是，若居间人未促成合同成立的，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，但不得要求委托人支付报酬。
居间人损害委托人利益的后果
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。
（五）案例分析：
2020年5月27日，黄某（卖方）、甲公司（居间方）、案外人林某（买方）共同签订《某市二手房预约买卖及居间服务合同》约定：
黄某拟转让位于某市某小区第24层24E,转让总价款为363万元，定金为20万元。买卖双方同意在交易总价款中预留10000元作为交房保证金，在黄某实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算，该交房保证金交由居间方托管。此外，三方约定了居间服务的内容，未约定具体的佣金金额。黄某与案外人林某另行签《补充协议》，对房产交易的其他事项进行约定。
黄某认为：黄某认为黄某不应当向甲公司支付其所主张的佣金20万元，黄某也没有违约，不应当承担违约金，理由如下：
甲公司与黄某双方约定黄某把涉案房产委托给甲公司进行销售，双方约定佣金的计算方式为黄某提出挂盘价格360万元，如黄某实际销售金额高于360万元的，实际销售金额与挂盘价格的差额部分，就算作黄某应当给原吿支付的佣金，后甲公司告知黄某由于黄某的挂盘价格异常高，而且有几个买家提出的价格，与甲公司的价格相差巨大，导致房产无法进行销售，于是甲公司要求黄某将挂盘价格进行调整，以达到房产可以顺利销售的目的。
黄某听了甲公司的建议后，就把挂盘价格调整为343万元，之后甲公司以363万元的价格将涉案房产销售出去了，房产的买家为林某，在黄某与林某签订合同后，2020年5月27日就告知黄某其与甲公司进行沟通时，甲公司报价给林某的价格是375万元，林某的回价是363万元，因此在房产的销售过程中，并不存在向甲公司所说的黄某的挂盘价格异常高，导致房产无法销售的情况，甲公司这样做的目的就是为了非法获取更多的佣金。
根据合同法第425条的规定，甲公司的行为是故意隐瞒了与签订有关的重要事实，及向黄某提供了虚假的情况，黄某有权不向甲公司支付佣金。黄某已向甲公司支付了5000元佣金，对于该部分佣金, 黄某要求甲公司予以退还。
因此，请求法院依法驳回甲公司的全部诉讼请求。
法院裁决：
1、黄某应于本判决生效之日起五日内向甲公司支付佣金195000元及违约金；
2、驳回甲公司的其他诉讼请求。
法律分析：
法院认为，甲公司为作为居间方已促成房屋买卖交易，完成其应当履行的合同义务，被吿亦应当按照约定支付报酬，双方确认黄某已向甲公司支付5000元，故甲公司要求黄某支付195000元。
律师建议：
本案中，黄某称甲公司报价给林某的价格是375万元，林某的回价是363万元，但未提供证据证明，因而一审法院没有支持他的主张。二审中，黄某不仅提交了买方林某的证言证明其主张，还提交了其他中介的证人证言，证明黄某听了甲公司的建议后，就把挂盘价格调整为343万元，但甲公司实际挂在网上的价格是375万元。相信二审法院会基于前述证据作出公正裁判。被中介套路吃差价后，买卖双方如何维护自身权益呢？
房价不能由中介说了算，房屋价格是多少，你自己要做到心中有数，不能全听中介的。一般来说，房屋的价格应该是围绕市场均价上下浮动的，如果差异过大，你就要多加小心。
明确中介费支付细节，中介费具体是多少，支付的方式是什么，支付时间是哪天，这都需要与中介约定清楚，而且不能只是口头允诺，必须落实到书面上。在约定中介费之前，你可以了解一下同类中介公司的收费标准，以免白白花了冤枉钱。
璟益总结
第二十六章 中介合同
第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
第九百六十三条 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
第九百六十四条 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
第九百六十六条 本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。
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